Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Türk borçlar hukukunda mülkiyet hakkı ile barınma ve çalışma hakkı arasındaki hassas dengenin en yoğun tartışıldığı alanların başında kira hukuku gelmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu bir felsefeyi benimsemiş ve kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkanlarını oldukça sınırlı tutmuştur. Hukuk sistemimiz, kiraya verene sözleşmeyi serbestçe feshetme yetkisi vermezken; kiracıya, belirli şartlar altında tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sonlandırma hakkı tanımıştır.

İşte bu yasal koruma çemberinin kiraya veren lehine esnetildiği, kiracının kendi özgür iradesiyle kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği hukuki müessese Tahliye Taahhütnamesidir. TBK m. 352/1 hükmünde düzenlenen bu kurum, kanuni geçerlilik şartlarına sıkı sıkıya bağlı, usul kurallarının en küçük hatada hak kaybına yol açtığı teknik bir konudur. Bu çalışmada, tahliye taahhüdünün tanımı, hukuki niteliği, sıkı geçerlilik şartları, taahhüde dayalı tahliye yöntemleri, kiracının itirazları ve yargılama usulü maddi ve usul hukuku çerçevesinde detaylıca incelenmiştir.

1. Tahliye Taahhüdünün Tanımı ve Hukuki Niteliği

TBK m. 352/1 hükmü, kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle tahliye başlığı altında şu yasal düzenlemeyi içermektedir:

"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir."

Hukuki niteliği itibarıyla tahliye taahhüdü, kiracının kiraya verene karşı yönelttiği, borç doğuran, tek taraflı bir irade beyanı ve taahhüt işlemidir. Bu işlemle kiracı, kira sözleşmesinin süresinden bağımsız olarak, taahhütnamede belirtilen belirli ve muayyen tarihte kiralanan taşınmazı zilyetliğinden çıkarıp boş ve ayıpsız olarak kiraya verene teslim etme borcu altına girer.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesini geleceğe etkili olarak sona erdiren bir bozucu yenilik doğurucu hak kullanımı veya bu hakkın doğumuna zemin hazırlayan bir borçlanma işlemidir. Bu niteliği gereği, şarta bağlı olarak da yapılabilir; ancak şartın gerçekleşmesi durumunda tahliye tarihinin net ve duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenebilir olması zorunludur.

2. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhüdünün kiraya verene doğrudan tahliye hakkı tanıyabilmesi için kanunun aradığı emredici şekil ve esas şartlarını taşıması gerekir. Yargıtay’ın kökleşmiş içtihatları ve doktrindeki genel kabul doğrultusunda, geçerlilik şartları beş ana başlık altında toplanır:

A. Yazılı Şekil Şartı
TBK m. 352/1 açıkça tahliye taahhüdünün "yazılı" olması gerektiğini belirtmiştir. Buradaki yazılı şekil, bir ispat şartı değil, geçerlilik (sıhhat) şartıdır. Sözlü olarak verilen tahliye taahhütleri, şahit huzurunda verilmiş olsa dahi kesin olarak hükümsüzdür (batıldır).

• Adi Yazılı Şekil: Kanun, taahhüdün adi yazılı şekilde yapılmasını yeterli görmüştür. Yani tarafların kendi aralarında düzenleyip imzaladıkları bir kâğıt hukuken geçerlidir.
• Resmi Yazılı Şekil (Noterlikçe Düzenleme veya Onaylama): Taahhütnamenin noter kanalıyla düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması zorunlu değildir; ancak kiraya veren açısından muazzam bir ispat kolaylığı sağlar. Noterde yapılan taahhütnamelerdeki imzalara kiracı icra takibinde itiraz edemez, etse dahi bu itiraz takibi durdurmaz (İİK m. 275).

B. Taahhüdün Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi
Tahliye taahhüdü borç altına sokan bir işlem olduğundan, yalnızca kiracı sıfatını haiz kişi tarafından verilebilir.

• Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa (müşterek/müteselsil kiracılık), tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tüm kiracılar tarafından birlikte verilmiş olması gerekir. Kiracılardan sadece birinin verdiği taahhüt geçersizdir ve diğer kiracıları bağlamaz.
• Kiracının eşinin durumu: Taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca eşlerin açık rızası aranır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları doğrultusunda, aile konutu şerhi olmasa dahi, kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdünün, diğer eşin açık rızası bulunmadığı takdirde geçersiz kılınabileceği kabul edilmektedir.

C. İrade Beyanının Serbest ve Özgür Olması (Hata, Hile, Korkutma Bulunmaması)
Tahliye taahhüdünün, kiracının serbest iradesinin ürünü olması gerekir. Kiracının müzayede (zor durum) altında kaldığı, tehdit edildiği (korkutulduğu) veya hileye maruz bırakıldığı durumlarda taahhüt irade fesadı nedeniyle sakatlanır. Kiracı, TBK m. 39 uyarınca yanılma, aldatma veya korkutmayı öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde taahhüt ile bağlı olmadığını kiraya verene bildirmek veya dava açmak suretiyle taahhüdü iptal edebilir.

D. Taahhüdün Kiralananın Teslim Edilmesinden Sonra Verilmesi
Geçerlilik şartları arasında en çok uyuşmazlık doğuran ve yargı kararlarına konu olan şart budur. Kanun metni çok nettir: "Kiralananın teslim edilmesinden sonra..."

• Yasal Gerekçe: Kiracı, henüz kiralanana yerleşmeden, kiralama aşamasında veya kira sözleşmesi imzalanırken bir tahliye taahhüdü verirse, bu taahhüt geçersizdir. Hukuk düzeni, ev veya işyeri bulma ihtiyacı içinde olan, darda kalan kiracının, sırf o taşınmazı kiralayabilmek adına kiraya verenin dayattığı her türlü taahhüdü imzalamak zorunda kalacağını kabul eder. Bu baskıyı engellemek için, taşınmazın anahtarı teslim edilip kiracı içeriye yerleştikten sonra verilen taahhütler ancak geçerli sayılır.
• Süre Şartı Var mıdır? Kanunda teslimden ne kadar süre sonra taahhüt verilebileceğine dair asgari bir gün sayısı belirtilmemiştir. Ancak Yargıtay uygulamalarında, kira sözleşmesi tarihi ile tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi arasında makul bir sürenin (örneğin birkaç hafta veya ay) bulunması aranır. Kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenen taahhütlerin, hayatın olağan akışı gereği sözleşme imzalanırken baskı altında alındığı karine olarak kabul edilmektedir.

E. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi
Taahhütnamede kiralananın boşaltılacağı tarihin (gün, ay, yıl olarak) hiçbir tereddüde mahal vermeyecek şekilde açıkça yazılması gerekir. "Önümüzdeki yılın yaz aylarında tahliye edeceğim", "Ev satıldığında çıkacağım" veya "İş durumuma göre boşaltacağım" gibi ucu açık, muğlak ibareler taahhüdü geçersiz kılar. Ancak "2027 yılının Haziran ayının son günü" veya "01.09.2026" gibi net olarak belirlenebilir tarihler geçerlidir.

3. Beyaz (Boş) Kağıda İmzalı Tahliye Taahhüdü Sorunsalı

Uygulamada kiraya verenlerin, kira sözleşmesi kurulurken kiracıya altı imzalı, üzeri boş bir tahliye taahhüdü imzalattıkları, daha sonra bu boşlukları (düzenleme tarihi ve tahliye tarihi kısımlarını) yasal şartlara uydurarak sonradan doldurdukları sıkça görülmektedir.

Yargıtay Kararlarının Net Çizgisi: Kiracı, üzeri boş olan bir belgeyi imzalayarak kiraya verene vermişse, kiraya verene bu belgenin üzerini dilediği gibi doldurma yetkisini (güvenini) zımnen vermiş sayılır. Sonradan doldurulan belgenin içeriğinin aralarındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu iddia eden kiracı, bu iddiasını yazılı delille (senetle) ispat etmek zorundadır.

4. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Yöntemleri ve Süreler

Geçerli bir tahliye taahhüdüne sahip olan kiraya veren, kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, yasal yollara başvurmak zorundadır. Kanun, kiraya verene iki farklı hukuki yol tanımıştır: İcra Takibi Yapmak veya Tahliye Davası Açmak.

A. Hak Düşürücü Süre: 1 Ay
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren mutlaka 1 ay içinde icra takibine başlamalı veya tahliye davasını açmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süre olup, hâkim tarafından yargılamanın her aşamasında resen (kendiliğinden) dikkate alınır. Süre geçirildikten sonra yapılan takip veya açılan dava reddedilir.

Sürenin Uzaması (TBK m. 353): Kiraya veren, en geç taahhüt edilen tahliye tarihine kadar veya bu 1 aylık dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunacağını bildirmişse, dava açma süresi o kira yılı boyunca (1 yıl) uzamış sayılır. Ancak uygulamada riske girmemek adına, ihtarname gönderilse dahi doğrudan 1 ay içinde takibe geçilmesi en güvenli yoldur.

5. İcra Yoluyla Tahliye Usulü (Örnek No: 14 Tahliye Emri)

Kiraya verenlerin en hızlı sonuç almak adına tercih ettiği yol, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 272-275 arasında düzenlenen "Yazılı Sözleşme ile Taahhüt Edilen Tahliye Süresinin Bitmesi Nedeniyle İlamsız İcra Takibi" yoludur.

A. Takibin Başlatılması ve Tahliye Emrinin Tebliği
Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde yetkili icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunur. İcra müdürü, kiracıya Örnek No: 14 Tahliye Emri gönderir. Bu tahliye emrinde kiracıya iki önemli süre ihtar edilir:

• 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı, takibe ve taahhüde karşı bir itirazı varsa, tahliye emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde icra dairesine dilekçe vererek itiraz etmelidir.
• 15 Günlük Tahliye Süresi: Kiracı takibe itiraz etmezse, tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek ve anahtarı icra dairesine teslim etmek zorundadır. 15 günün sonunda taşınmaz boşaltılmazsa, zorla tahliye (tahliye infazı) gerçekleştirilir.

6. Kiracının İtirazı ve İtirazın Kaldırılması/İptali Süreçleri

Kiracı 7 gün içinde icra dairesine itiraz ederse, ilamsız icra takibi kendiliğinden durur. Kiraya verenin takibe devam edebilmesi için itirazın niteliğine göre İcra Hukuk Mahkemesi'nde veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde hukuki mücadele vermesi gerekir. Kiracının yapabileceği itirazlar temelde ikiye ayrılır:

A. İmzaya İtiraz
Kiracı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir ("Altındaki imza bana ait değildir").

• Taahhütname Noterde Yapılmışsa: Kiracı imzaya itiraz etse dahi icra hukuku uyarınca takibi durduramaz. Noter senedi İİK m. 38 anlamında ilam niteliğinde belge sayıldığından, takip devam eder.
• Taahhütname Adi Yazılı İse: İmzaya itiraz takibi durdurur. Kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Çünkü İcra Hukuk Mahkemesi dar yetkili bir mahkemedir ve adi senedin altındaki imza inkar edildiğinde imza incelemesi yapamaz. Kiraya veren, genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde "İtirazın İptali ve Tahliye Davası" açmak zorundadır. Bu davada grafoloji uzmanı bilirkişiler vasıtasıyla imza incelemesi yapılır.

B. Tarihe veya Tahliye Olgusuna İtiraz
Kiracı imzanın kendisine ait olduğunu kabul etmekle birlikte; "Bu taahhütname boşken imzalatıldı, üzerindeki tarihler sonradan hukuka aykırı dolduruldu" veya "Kira sözleşmesi yapılırken alındı, teslimden sonra değil" şeklinde içeriğe itiraz edebilir.

• Bu durumda kiraya veren, İcra Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın Kaldırılması ve Tahliye" davası açabilir.
• İcra Hukuk Mahkemesi önünde kiracı, belgenin sonradan doldurulduğu veya iradesinin fesada uğratıldığı iddiasını tanıkla ispat edemez. İİK m. 275/2 uyarınca kiracının bu iddiasını noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş bir belgeyle ya da kiraya verenin imzalı yazılı ikrarıyla (deliliyle) ispat etmesi gerekir. Kiracı bu güçte bir yazılı delil sunamazsa, mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiracının tahliyesine karar verilir.

7. Doğrudan Tahliye Davası Açılması Usulü

Kiraya veren, icra dairesiyle uğraşmak istemezse, 1 aylık hak düşürücü süre içinde doğrudan genel mahkemede dava açma yolunu da seçebilir.

• Görevli Mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi (HMK m. 4), tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davalarında da mutlak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Türk hukukuna getirilen yasal düzenleme uyarınca, kira hukukundan doğan tahliye davalarında dava şartı olan arabuluculuk kurumuna başvuru zorunludur. Doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmadan veya İcra Mahkemesi dışındaki genel mahkeme süreci işletilmeden önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalı, anlaşma sağlanamaması durumunda son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. İcra mahkemelerinde açılan "itirazın kaldırılması" davaları ise bu zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir.

8. Tahliye Taahhütnamesinde Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Hususlar

Gerek kiraya verenlerin hak kaybına uğramaması gerekse kiracıların haksız tahliye tehdidi altında kalmaması adına taahhütname tanzim edilirken şu detaylara riayet edilmelidir:

• Tarihlerin Eksiksiz Yazılması: Taahhütnamede iki farklı tarih yer alır: Düzenlenme (tanzim) Tarihi ve Tahliye Tarihi. Düzenlenme tarihi, kira sözleşmesi tarihinden sonraki bir gün olmalı; tahliye tarihi ise net olmalıdır. Bu iki tarihin de metin içerisinde açıkça rakam ve yazı ile belirtilmesi uyuşmazlıkları en aza indirir.
• Cezai Şart Kararlaştırılması: Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması ihtimaline binaen, gecikilen her ay için kira bedelinin birkaç katı tutarında bir cezai şart (tazminat) ödeneceği taahhütnameye yazılabilir. TBK m. 179 uyarınca geçerli olan bu cezai şart, kiracının taşınmazı söz verilen tarihte boşaltması yönünde ciddi bir hukuki baskı unsuru oluşturur.

Sonuç

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenlerin mülkiyet haklarını serbestçe tasarruf edebilmeleri ve taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerini geri kazanabilmeleri adına hukuk sistemimizce tanınmış bir hukuki yoldur. Ancak kiracının barınma hakkını koruyan emredici yasal düzenlemeler, tahliye taahhüdünün geçerliliğini ve infazını son derece sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabi kıştır.

Kira sözleşmesi imzalanırken alınan, düzenleme tarihi boş bırakılan adi yazılı taahhütnameler, yargılama aşamasında kiracının itirazları (imza ve tarih inkarı) karşısında kiraya verenleri uzun yıllar süren yıpratıcı sulh hukuk davalarıyla karşı karşıya bırakabilmektedir. Bu sebeple, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra, mümkünse noterlikçe onaylama veya düzenleme şeklinde tanzim edilmesi, tahliye tarihinin net belirlenmesi ve taahhüt tarihinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde yasal takibe geçilmesi, sürecin mutlak başarıyla sonuçlanmasının temel formülüdür.

Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

1. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için en kritik şart nedir?
Cevap: Taahhütnamenin kira sözleşmesinin imza tarihinden daha sonraki bir tarihte verilmiş olması ve yazılı verilmiş olması şarttır. Sözleşmeyle aynı gün veya sözleşmeden önce imzalanan tahliye taahhütnameleri, kiracının üzerinde baskı kurulduğu varsayıldığı için yasal olarak tamamen geçersizdir.

2. Kiracının boş taahhütnameye (tarih kısmı boş) imza atması taahhüdü geçersiz kılar mı?
Cevap: Hayır, geçersiz kılmaz. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, boş kağıda veya tarih kısmı boş taahhütnameye imza atan kiracı, bunun sonradan doldurulacağını kabul etmiş sayılır ve sonuçlarına katlanmak zorundadır. Kiracı, tarihin sonradan kendi rızası dışında doldurulduğunu ancak yazılı bir belgeyle ispatlayabilirse taahhütnameden kurtulabilir.

3. Taahhütnamedeki tahliye tarihi geldiğinde ev sahibinin dava açmak için ne kadar süresi vardır?
Cevap: Ev sahibinin, taahhütnamede yazan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesinde tahliye takibi başlatması veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açması gerekir. Bu 1 aylık süre hak düşürücüdür; süre kaçırılırsa o taahhütnameye dayanarak kiracı taşınmazdan çıkarılamaz.

4. Tahliye taahhütnamesinin noter kanalıyla yapılması zorunlu mudur?
Cevap: Zorunlu değildir. Adi yazılı şekilde (tarafların kendi arasında beyaz bir kağıda imza atmasıyla) hazırlanan taahhütnameler de tamamen geçerlidir. Ancak noterlikçe düzenlenen taahhütnameler, kiracının "Bu imza bana ait değil" veya "Tarih sonradan dolduruldu" şeklinde itiraz etmesini engellediği için ispat açısından çok daha güvenlidir.

5. Evin satılması durumunda, yeni malik eski ev sahibine verilen taahhütnameye dayanarak kiracıyı çıkarabilir mi?
Cevap: Evet, çıkarabilir. Taşınmazı satın alan yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin tüm hak ve borçlarıyla birlikte tarafı haline gelir. Dolayısıyla, eski malik döneminde hukuka uygun olarak verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, yeni malik de taahhüt tarihindeki 1 aylık yasal süreyi kaçırmamak kaydıyla bu taahhüde dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuza ilişkin profesyonel destek için bir avukatla görüşmeniz önerilir.